Держгеокадастр відмовляється знижувати НГО через відсутність комунікацій: практика 2026 року
Реєстратор відмовився застосувати понижуючий коефіцієнт до нормативної грошової оцінки (НГО) землі, пославшись на «автоматичний режим» розрахунку. Суд у справі № 280/9659/25 таке виправдання відхилив: перевірка правильності даних — обов'язок реєстратора, а не системи.
Які понижуючі коефіцієнти передбачає закон
Закон передбачає понижуючі локальні коефіцієнти — наприклад, 0,95 за відсутність централізованого газо-, водопостачання чи каналізації, або 0,80 за розташування в санітарно-захисній зоні. На практиці Держгеокадастр ці коефіцієнти масово ігнорує, пояснюючи це тим, що витяг формується програмним забезпеченням у автоматичному режимі, а вручну коригувати цифри «немає технічної можливості».
Позиція суду: «автоматичний режим» — не виправдання
Суд у справі № 280/9659/25 цю позицію відхилив повністю. Реєстратор, підписуючи витяг, зобов'язаний перевірити правомірність і обґрунтованість закладених у ньому даних — сам факт автоматичного формування не звільняє його від цього обов'язку і не виправдовує наявність показників, які не відповідають закону.
Суд уточнив ключовий критерій застосування понижуючого коефіцієнта: значення має незабезпеченість комунікаціями саме конкретної ділянки, а не всієї економіко-планувальної зони в цілому, — аргумент «зона загалом забезпечена мережами» не є підставою для відмови.
Чому не рятує аргумент «сусідні ділянки підключені»
Цей нюанс важливий практично: навіть якщо сусідні ділянки в зоні підключені до мереж, а ваша — ні, право на понижуючий коефіцієнт зберігається. Оцінюється фактичний стан підключення саме вашої ділянки, а не усередненого показника по зоні.
Порядок дій, щоб домогтися застосування понижуючого коефіцієнта
- 1Зафіксувати документально фактичну відсутність підключення саме вашої ділянки до газо-, водо-, теплопостачання чи каналізації — довідками постачальників або актами обстеження.
- 2Отримати поточний витяг з НГО та перевірити, чи застосований понижуючий коефіцієнт (0,95 за відсутність комунікацій, 0,80 за санітарно-захисну зону тощо).
- 3За відмови реєстратора застосувати коефіцієнт — звернутися зі скаргою до Держгеокадастру, а за відмови — до адміністративного суду.
- 4У позові наголошувати саме на обов'язку реєстратора перевіряти дані незалежно від автоматичного формування документа, посилаючись на справу № 280/9659/25.
Часті запитання
Так. Закон передбачає понижуючі коефіцієнти — наприклад, 0,95 за відсутність централізованого газо-, водопостачання чи каналізації. Суд у справі № 280/9659/25 підтвердив обов'язок реєстратора застосовувати їх, а не ігнорувати через «автоматичний режим» розрахунку.
Ні. Суд прямо вказав: реєстратор, підписуючи витяг, зобов'язаний перевірити правомірність і обґрунтованість даних незалежно від того, що документ формується автоматично.
Ні. Значення має незабезпеченість комунікаціями саме вашої конкретної ділянки, а не всієї економіко-планувальної зони — аргумент «зона в цілому забезпечена» суд не приймає.
Довідки від постачальників газу, води чи тепла про відсутність підключення, або акт обстеження ділянки — саме такі документи суд визнає належним доказом для застосування понижуючого коефіцієнта.
- Зафіксуйте документально фактичну відсутність підключення саме вашої ділянки до газо-, водо-, теплопостачання чи каналізації — довідками постачальників або актами обстеження.
- Не погоджуйтесь з аргументом «зона в цілому забезпечена мережами» — судова практика прямо вимагає оцінювати саме вашу ділянку.
- Оскаржуйте витяг як такий, що не відповідає вимогам законодавства, посилаючись на обов'язок реєстратора перевіряти дані незалежно від автоматичного формування документа.
Надішліть витяг з нормативної грошової оцінки та довідки про відсутність комунікацій на ділянці — за один робочий день оцінюю шанси оскаржити відмову реєстратора.
Понад 20 років юридичної практики. Особисто супроводжую земельні спори та угоди з нерухомістю — від перевірки документів до реєстрації права власності.
Застереження: матеріали цієї сторінки мають виключно інформаційно-аналітичний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Кожна судова справа вимагає аналізу конкретних документів та обставин.