Поновлення оренди землі 2026: коли суд визнає договір продовженим, а коли — ні

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк — не автоматична гарантія, а право, яке легко втратити ще до того, як справа дійде до суду. Практика Верховного Суду 2026 року показує чітку закономірність: переважна більшість справ у касаційній інстанції завершується не на користь орендаря — і майже завжди причина одна й та сама: борг з орендної плати, розбіжність щодо нових умов чи процедурна помилка, а не свавілля орендодавця.

Нижче — правова основа, реальна справа з Запорізької області та розбір ключових постанов ВС 2026 року: коли переважне право працює, а коли зникає безповоротно.

Переважне право орендаря: що потрібно зробити, щоб не втратити його

За ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який належно виконував умови договору, має переважне право на укладення договору на новий строк — але це право не виникає саме собою: потрібно вчасно направити орендодавцю лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, а орендодавець зобов'язаний розглянути звернення й провести добросовісні переговори, якщо є розбіжності щодо умов.

У справі № 918/1134/25 (постанова ВС від 15.07.2026) сільськогосподарський кооператив вчасно звернувся про поновлення оренди та в процесі листування погодив з орендодавцем нові істотні умови — підвищення орендної плати до 5% від нормативної грошової оцінки (НГО) та строк 7 років. Коли орендодавець згодом відмовився підписувати угоду, Верховний Суд визнав додаткову угоду укладеною саме на погоджених умовах: «якщо орендар своєчасно... звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт додаткової угоди... а орендодавець у встановлений законом місячний строк не заперечив проти поновлення... то позовні вимоги про визнання додаткової угоди укладеною підлягають задоволенню».

Що робити, якщо орендодавець стверджує, що проєкту угоди не було

Це поширений спосіб захисту орендодавців — заявити, що орендар не додав проєкт додаткової угоди до звернення. У справі № 924/780/25 (постанова ВС від 02.09.2026) селищна рада відмовила орендарю без зазначення підстав, а в суді стверджувала про відсутність проєкту угоди. Верховний Суд застосував стандарт «вірогідності доказів»: якщо орендодавець розглянув заяву по суті й ухвалив рішення про відмову, жодного разу не згадавши в самому рішенні чи протоколі про відсутність проєкту угоди, — це свідчить, що проєкт фактично був у розпорядженні ради на момент прийняття рішення.

Розгляд заяви про поновлення оренди по суті — з прийняттям рішення про відмову — без жодної згадки про відсутність проєкту додаткової угоди безпосередньо в тексті рішення чи протоколі, є підставою вважати, що такий проєкт був поданий (постанова ВС від 02.09.2026 у справі № 924/780/25).

Коли орендодавець виставляє ділянку на торги під час спору

У тій самій справі № 924/780/25 селищна рада не обмежилася формальною відмовою — вона продала право оренди спірної ділянки на земельних торгах іншому фермерському господарству, поки позов діючого орендаря ще розглядався. Верховний Суд визнав право оренди переможця торгів відсутнім: якщо на момент проведення аукціону існував невирішений спір із добросовісним орендарем, який своєчасно й правильно реалізовував переважне право, орендодавець не мав права розпоряджатися ділянкою на користь третьої особи. Це важливий практичний сигнал: сам факт перемоги на торгах і навіть реєстрація нового договору не рятують покупця права оренди, якщо земля була предметом спору, про який орендодавець знав.

Коли переважне право втрачається безповоротно

Заборгованість з орендної плати

Це найсуворіша, безапеляційна підстава — і саме тут показова справа з нашого регіону. У справі № 908/1462/25 фермерське господарство «Тюльпан-АСД» звернулося про поновлення оренди ділянки, орендованої у Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Рада відмовила через заборгованість зі сплати орендної плати за 2023–2024 роки у розмірі 34 936,80 грн. Борг ФГ погасило лише після відкриття окремого судового провадження про його примусове стягнення — але це не допомогло: Верховний Суд (постанова від 15.07.2026) підтвердив відмову в поновленні, вказавши: «ФГ «Тюльпан-АСД» втратило переважне право внаслідок власної неправомірної поведінки (недоплати оренди) ще до моменту закінчення строку дії Договору... правовий аналіз процедурних дефектів чи форми рішення Сільради... не спроможний поновити або створити для Позивача таке право».

Практичний висновок з цієї справи різкий, але однозначний: погашення боргу вже під час судового розгляду справи про його стягнення не повертає втраченого переважного права. Право втрачається в момент виникнення заборгованості, а не в момент, коли орендодавець про неї згадав.

Недосягнення згоди щодо істотних умов

У справі № 906/1064/24 (постанова ВС від 08.07.2026) орендар звернувся про поновлення оренди, але сільська рада запропонувала інші умови щодо строку й розміру орендної плати — сторони не досягли згоди. Верховний Суд відмовив орендарю: «юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі». Тобто саме подання проєкту угоди не гарантує нічого, якщо орендодавець пропонує інші умови й сторони не змогли домовитися — на відміну від справи № 918/1134/25 вище, де сторони таки дійшли згоди в листуванні.

«Мовчазна згода» орендодавця: коли вона не діє

Частина орендарів намагається використати простіший механізм — автоматичне поновлення оренди за принципом «мовчазної згоди» (ст. 126-1 Земельного кодексу (ЗК) України) замість активної процедури ст. 33 Закону «Про оренду землі». У справі № 917/1369/25 фермерське господарство вимагало визнати поновленими одразу 17 договорів оренди комунальних земель площею понад 300 га саме за цим механізмом. Верховний Суд відмовив: «умова щодо поновлення договору не може встановлюватися... щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача».

Різниця критична: якщо на ділянці комунальної чи державної власності сільськогосподарського призначення немає будівель орендаря, автоматичне поновлення за ст. 126-1 ЗК України не працює в принципі — єдиний шлях продовжити оренду таких земель — активна процедура переважного права за ст. 33 Закону «Про оренду землі», з обов'язковим листом-повідомленням і проєктом угоди, а не пасивне очікування, поки орендодавець «промовчить».

Коли поновлення неможливе навіть за бездоганної процедури

Є ситуації, де жодна правильно виконана процедура не врятує орендаря — сама можливість поновлення виключена інакшими юридичними обставинами.

Принцип res judicata: не можна поновити те, що вже визнано припиненим

У справі № 911/936/25 фермерське господарство просило поновити договір оренди від 2000 року, хоча в іншій, раніше розглянутій справі № 911/3835/23 остаточним судовим рішенням уже було встановлено, що цей самий договір припинився, а ділянки в оренді не перебувають. Верховний Суд скасував рішення нижчих судів, які це проігнорували: «наявність судового провадження не повинна нівелювати результати іншого судового провадження... повторне ініціювання процедури поновлення договору оренди землі, який відповідно до рішення суду в іншій справі вже визнано припиненим, призводить до неприпустимої ревізії судових рішень». Аналогічно у справі № 914/594/25 поновити оренду виявилось неможливим, бо саме рішення ради про надання ділянки раніше було скасоване судом в окремому провадженні.

Незареєстрований договір 2012 року

У справі № 925/632/19 орендар просив поновити договір оренди від 2012 року, який передбачав набрання чинності після державної реєстрації — але сама реєстрація договору проведена не була (хоча пізніше окремо зареєстрували речове право оренди). Верховний Суд роз'яснив: «державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі» — і договір, що ніколи не набрав чинності, поновлювати немає що.

Реєстрація комунальної власності «під час» дії договору

У справі № 920/1557/24 товариство орендувало невитребувані земельні паї, але поки договір діяв, сільрада зареєструвала право комунальної власності на ці ділянки й передала їх іншому орендарю. ВС підтвердив: поновити такий договір можна було лише до моменту державної реєстрації права комунальної власності за громадою — після реєстрації переважне право просто зникає разом зі зміною правового статусу ділянки.

Спеціальний режим: оренда водних об'єктів

У справі № 911/786/25 підприємець орендував ділянку водного фонду площею 40 га (39,1 га під водою) для аквакультури. Сільрада погодилась на поновлення, але ухилялася від підписання угоди. Верховний Суд уточнив: поновлення таких договорів не можна оцінювати лише за загальною процедурою ст. 33 — умови договору мають відповідати Водному кодексу, Земельному кодексу та Закону «Про аквакультуру» саме станом на момент поновлення, а обіцянка виправити невідповідності «в майбутньому» юридичної сили не має.

Незавершене будівництво не завжди блокує поновлення

У справі № 910/7046/25 орендар не встиг завершити будівництво житлово-готельного комплексу в Києві до закінчення строку оренди землі під забудову. Верховний Суд не відмовив автоматично, а зобов'язав суди нижчих інстанцій дослідити, чи було зумовлене прострочення об'єктивними факторами, які не залежали від орендаря, — тобто сам факт незавершеного будівництва не є підставою для відмови, якщо затримку спричинили обставини поза контролем забудовника.

Які докази суд приймає, а які відхиляє

Своєчасність звернення — це не питання доброї волі, а питання доказів, які витримають перевірку в суді.

Приймається

Опис вкладення у цінний лист з відміткою пошти та фіскальний чек — єдиний спосіб довести, що саме було надіслано орендодавцю і коли. Звіти про фактичне використання ділянки (форма 4-сг, накладні на насіння й добрива) підтверджують продовження господарської діяльності. Довідка ДПС про відсутність податкового боргу підтверджує сумлінність орендаря щодо сплати. А сам факт розгляду заяви орендодавцем по суті без зауважень про комплектність, як показано вище у справі № 924/780/25, презюмує, що всі документи були подані.

Відхиляється

Прості копії листів без опису вкладення й поштової квитанції не доводять ні факту, ні дати надсилання. Договір оренди з ознаками технічного монтажу чи заміни аркушів, виявленими судовою технічною експертизою, визнається недостовірним доказом повністю. А заперечення орендодавця про «неподання проєкту угоди» відхиляється, якщо в засіданні встановлено, що документ складався безпосередньо в приміщенні ради, а відмову ухвалили без зауважень щодо комплектності.

Якщо звести всю практику 2026 року до одного правила, воно буде таким: суд ніколи не оцінює саму по собі добросовісність орендаря абстрактно — він перевіряє конкретні, документально підтверджені факти на кожному етапі. Вчасне звернення без доказів надсилання не рятує, як і бездоганна процедура при непогашеному боргу чи при вже вирішеній раніше в суді долі того самого договору. Перш ніж звертатися до суду, варто чесно пройтися по кожній з розглянутих вище підстав відмови — це дешевше, ніж дізнатися про пропущений нюанс уже в касаційній інстанції.

Якщо ви продовжили користуватися землею, поки питання поновлення не вирішено

Окрема, часто недооцінена пастка — просто продовжувати обробляти чи використовувати ділянку, поки триває спір або листування з орендодавцем про поновлення, без юридично оформленого продовження договору. Це не звільняє від плати за фактичне користування — навпаки, суди стягують ці суми як безпідставно збережені кошти за ст. 1212 Цивільного кодексу (ЦК) України, а не як звичайну орендну плату.

Показова справа № 908/1291/24 (Господарський суд Запорізької області): орендар після закінчення строку договору продовжив користуватися ділянкою під рестораном з міні-пивоварнею в м. Запоріжжя, не оформивши поновлення. Суд стягнув із нього 2 006 701,17 грн безпідставно збережених коштів за весь період фактичного користування — понад 30 000 грн судового збору. Аналогічно в справі № 921/412/25 з орендаря комунальної землі, який продовжив користування без укладення додаткової угоди, стягнуто 1 668 390,92 грн.

Фактичне користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, без юридично оформленого поновлення, не звільняє від плати за це користування — вона стягується як безпідставно збережені кошти за ст. 1212 ЦК України, зазвичай у розмірі, еквівалентному попередній орендній платі за весь період фактичного користування.

Практичний висновок з обох справ: поки питання поновлення остаточно не вирішене — судом чи підписаною угодою — варто або офіційно припинити користування ділянкою, або свідомо продовжувати платити за ставкою чинного договору, документуючи кожен платіж. Мовчазне користування «в надії, що якось саме вирішиться» найчастіше закінчується стягненням тієї самої суми, тільки одним платежем і з судовим збором на додачу.

Порядок дій: як правильно поновити оренду землі

1. 1Перевірити, чи немає заборгованості з орендної плати станом на дату звернення — навіть невелика чи вже погашена заборгованість позбавляє переважного права безповоротно.
2. 2Підготувати лист-повідомлення орендодавцю та проєкт додаткової угоди з чіткими умовами — строком, розміром орендної плати — і надіслати цінним листом з описом вкладення.
3. 3Зберегти опис вкладення з відміткою пошти та фіскальний чек — це єдиний доказ, який суд визнає беззаперечним підтвердженням дати звернення.
4. 4Якщо орендодавець пропонує інші умови — вести перемовини письмово чи електронною поштою, щоб зафіксувати процес досягнення (або недосягнення) згоди щодо істотних умов.
5. 5Перевірити, чи не було раніше судових рішень щодо цієї ж ділянки чи цього ж договору — попереднє рішення про припинення договору чи скасування рішення про його надання блокує повторне поновлення.
6. 6У разі відмови чи мовчання орендодавця понад місяць — звертатися до господарського суду з позовом про визнання договору поновленим або додаткової угоди укладеною.