Адвокат із земельних спорів та нерухомості у Запоріжжі
Орендодавець мовчав рік, а тепер вимагає звільнити ділянку. Або та сама земля виявилася проданою двічі — і другий покупець уже в реєстрі. Або документи на руках, а реєстратор відмовляє зареєструвати право власності чи повертає заяву без розгляду.
Землю й нерухомість втрачають роками, а повертають через суд. Що довше триває невизначеність, то дорожчає кожен наступний крок.
З якими ситуаціями я працюю
- Поновлення оренди на новий строк через реалізацію переважного права. Своєчасне направлення листа-повідомлення з проєктом додаткової угоди та захист цього права в суді, якщо орендодавець безпідставно ухиляється від підписання угоди чи заперечує факт подання проєкту.
- Втрата переважного права через заборгованість з орендної плати. Навіть невелика чи вже погашена заборгованість позбавляє орендаря права на поновлення безповоротно — важливо перевірити це до звернення, а не після відмови.
- Дострокове розірвання договору оренди через систематичну несплату орендної плати. Захист інтересів власників земельних ділянок і паїв та повернення землі законному власнику, якщо орендар два і більше разів порушує строки чи порядок виплати орендної плати.
- Захист від «подвійного продажу» та витребування майна з чужого володіння (віндикація). Скасування незаконних правочинів і повернення майна первинному покупцю, навіть від «добросовісного» третього набувача, якщо недобросовісний власник повторно продав уже відчужену ділянку чи нерухомість.
- Визнання дійсними біржових угод 1990-х років для оформлення спадщини. Судове визнання дійсності договорів міни чи купівлі-продажу, які свого часу оформлювалися на товарних біржах без нотаріального посвідчення, — коли це заважає оформити спадщину чи зареєструвати право власності.
- Відновлення права власності у разі втрати чи викрадення документів. Захист і відновлення титулу власника через суд, якщо оригінали договорів чи реєстраційних посвідчень Бюро технічної інвентаризації (БТІ) втрачено або викрадено, а державний реєстратор відмовляє вносити право до електронного реєстру.
Як проходить робота
- Аудит документів та аналіз ризиків. Вивчення історії об’єкта чи ділянки за державними реєстрами, аналіз наявних договорів і актів — виявлення дефектів угод, прихованих юридичних загроз і підстав для оспорювання прав.
- Досудова підготовка та формування доказової бази. Підготовка претензій, проєктів додаткових угод, вимог про усунення порушень і збір письмових доказів: платіжних доручень, довідок про відсутність заборгованості, архівних копій та витягів.
- Судове представництво в судах усіх інстанцій. Розробка процесуальної стратегії, підготовка позовних заяв і клопотань про забезпечення позову (зокрема арешт майна для запобігання перепродажу), активний захист інтересів клієнта в процесі.
- Оформлення прав і супровід виконання рішення суду. Забезпечення фактичної реалізації судового рішення та супровід державної реєстрації речових прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Приклади з практики
Комунальне підприємство теплопостачання (мій клієнт) орендувало земельну ділянку площею 0,79 га для функціонування бази відпочинку. Після закінчення строку договору у 2016 році клієнт продовжив користуватися ділянкою та сплачувати орендну плату, надіславши орендодавцю проєкт додаткової угоди. Проте обласна державна адміністрація проігнорувала місячний строк для заперечень, а через 8 місяців відмовилася продовжувати договір, посилаючись на зміни в законодавстві щодо розмежування земель. Виник ризик втрати права користування землею під діючим об’єктом нерухомості.
Представляючи інтереси позивача, я звернувся до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. Позицію побудував на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»: довів сукупність необхідних юридичних фактів — належне виконання обов’язків, продовження користування ділянкою та відсутність заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення договору. Справа пройшла три кола судового розгляду; у Верховному Суді я довів, що при автоматичній пролонгації за ч. 6 ст. 33 орендар не зобов’язаний завчасно попереджати орендодавця.
Господарський суд міста Києва ухвалив рішення на користь клієнта — додаткову угоду про поновлення договору оренди на 12 років визнано укладеною в судовому порядку. Це дозволило клієнту повністю зберегти бізнес-актив під діючим об’єктом нерухомості.
Група власників земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 42,9 га передала її в оренду на 50 років фермеру. Орендар з моменту укладення договору систематично ухилявся від сплати орендної плати, а в суді надавав розписки про виплату коштів «на 40 років наперед», зміст яких не дозволяв ідентифікувати їх приналежність до спірного договору. Виник ризик тривалого безоплатного користування землею без можливості розірвати довгостроковий договір.
Як представник позивачів я звернувся до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди. Позицію побудував на п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України: систематична (два і більше разів) несплата орендної плати є самостійною та безумовною підставою для припинення права користування ділянкою. Суду довів, що надані відповідачем розписки є неналежними доказами, а сплата коштів наперед без додаткової угоди — лише припущенням.
Запорізький апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції та повністю задовольнив позов, а Верховний Суд залишив цю постанову без змін. Договір оренди землі площею 42,9 га розірвано, землю повернуто власникам, а з відповідача стягнуто всі судові витрати.
Клієнт у 2010 році придбав земельну ділянку площею 0,1 га під будівництво приватного будинку — договір посвідчено нотаріально й зареєстровано у Державному реєстрі правочинів, оригінал державного акта з нотаріальною відміткою залишався у клієнта. У 2020 році продавець, скориставшись тим, що інформація про право власності не була автоматично перенесена до нового реєстру речових прав, отримав дублікат державного акта і повторно продав ту саму ділянку іншій особі, яка зареєструвала право власності. Виник реальний ризик повної втрати майна на користь нового «добросовісного» покупця.
Представляючи інтереси позивача, я звернувся до суду з позовом про визнання недійсним другого договору купівлі-продажу та витребування ділянки з чужого володіння. Позицію побудував на висновках Великої Палати Верховного Суду: належна реєстрація правочину у 2010 році завершила перехід права власності до клієнта, а відсутність запису в новому електронному реєстрі не позбавляла його титулу власника й не відновлювала прав продавця на розпорядження майном. Додатково забезпечив позов, наклавши арешт на ділянку.
Ленінський районний суд м. Запоріжжя задовольнив позов у повному обсязі, а апеляційний і касаційний суди залишили рішення без змін. Другий договір визнано недійсним, а земельну ділянку витребувано з володіння незаконного набувача на користь клієнта.
Клієнтка звернулася до нотаріуса, щоб оформити спадщину на 1/5 частину житлового будинку після смерті чоловіка. Нотаріус відмовив у видачі свідоцтва, оскільки правовстановлюючим документом померлого був договір міни від 1997 року — зареєстрований на товарній біржі відповідно до тодішніх вимог, але без обов’язкового нотаріального посвідчення. Клієнтка не мала змоги оформити спадкові права.
Представляючи інтереси позивачки, я звернувся до суду з позовом про визнання договору міни дійсним і визнання права власності на нерухомість у порядку спадкування. Позицію побудував на ч. 2 ст. 47 Цивільного кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки (УРСР) (у редакції 1963 року), чинній на момент укладення договору. Суду надав письмові докази того, що сторони узгодили всі істотні умови угоди, фактично обмінялися нерухомістю, вселилися у неї, а право спільної сумісної власності було належно зареєстровано в Бюро технічної інвентаризації (БТІ).
Шевченківський районний суд м. Запоріжжя повністю задовольнив позовні вимоги: договір міни від 1997 року визнано дійсним, а за клієнткою визнано право власності на 1/5 частину будинку в порядку спадкування за законом.
Клієнти володіли квартирою на підставі біржового договору міни від 1998 року, який у 2007 році суд визнав дійсним, а право зареєстровано в Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Унаслідок пограбування квартири оригінал договору міни та єдиний примірник реєстраційного посвідчення БТІ було викрадено. Державний реєстратор відмовив клієнтам у реєстрації права власності в новому реєстрі через відсутність оригіналу правовстановлюючого документа — клієнти втратили змогу юридично підтвердити статус власників.
Представляючи інтереси клієнтів, я звернувся до суду з позовом про визнання права власності на квартиру. Сформував доказову базу: витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань за фактом крадіжки документів, копію архівного судового рішення 2007 року про визнання договору дійсним та витяг з БТІ, що підтверджував реєстрацію прав. Позицію побудував на ст. 392 Цивільного кодексу України, яка прямо передбачає судовий захист інтересів власника у разі втрати чи викрадення документів.
Хортицький районний суд м. Запоріжжя задовольнив позовні вимоги у повному обсязі та визнав за клієнтами право власності на квартиру в рівних частинах — по 1/3 кожному. Це дозволило їм безперешкодно завершити державну реєстрацію речових прав.
Чому варто звернутись до мене
Покажіть договір оренди, витяг з нормативної грошової оцінки або відмову реєстратора. Скажу, чи є підстава для позову і які строки ще не втрачені. У земельних спорах строки вирішують більше, ніж аргументи.
Понад 20 років юридичної практики. Особисто супроводжую земельні спори та угоди з нерухомістю — від перевірки документів до реєстрації права власності.
Часті запитання
Відповіді на питання, які найчастіше ставлять клієнти перед зверненням.
Завищена НГО напряму збільшує орендну плату чи земельний податок, тому оскаржувати її варто одразу після затвердження рішення органу місцевого самоврядування. Я аналізую методику розрахунку та порівнюю її з реальними характеристиками ділянки, і якщо є розбіжності — оскаржую рішення про затвердження НГО в суді.
Так — але механізм залежить від того, чи є на ділянці ваші будівлі. Автоматичне поновлення за принципом «мовчазної згоди» (ст. 126-1 Земельного кодексу) діє лише для ділянок із будівлями чи спорудами орендаря. Для іншої державної чи комунальної сільгоспземлі потрібна активна процедура: лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди за ст. 33 Закону «Про оренду землі» — якщо орендодавець місяць не заперечує, суд визнає договір поновленим за вашим позовом.
Ні. Судова практика 2026 року однозначна: наявність заборгованості — навіть погашеної вже під час судового розгляду — безповоротно позбавляє орендаря переважного права на укладення договору на новий строк, незалежно від того, чи орендодавець допустив процедурні помилки у своїй відмові.
Ключова підстава — систематична, два і більше разів, несплата орендної плати у встановлені строки. Але і орендар може захищатися: я перевіряю, чи справді допущено систематичне порушення, чи це поодинокий випадок, і чи дотримано процедуру розірвання — часто саме тут відмова у розірванні договору й будується.
Усунення перешкод у користуванні майном — окрема категорія позовів, яка не вимагає доводити право власності заново, якщо воно вже зареєстроване. Я фіксую факт перешкоджання (огорожа, забудова, перекриття проходу тощо) і подаю позов про усунення перешкод та, за потреби, повернення ділянки до попереднього стану.
Якщо відновити документи в адміністративному порядку неможливо — через архіви, БТІ чи попереднього власника, — визнаю право власності через суд у порядку окремого провадження або позовного провадження, залежно від ситуації. Рішення суду, що набрало законної сили, стає підставою для державної реєстрації права у звичайному порядку.